Der Begriff Absorptionsrate bezieht sich auf eine Kennzahl, die auf dem Immobilienmarkt verwendet wird, um die Rate zu bewerten, mit der verfügbare Wohnungen in einem bestimmten Zeitraum auf einem bestimmten Markt verkauft werden. Sie wird berechnet, indem man die Zahl der in einem bestimmten Zeitraum verkauften Häuser durch die Gesamtzahl der verfügbaren Häuser teilt. Diese Gleichung kann auch umgedreht werden, um die Zeit zu ermitteln, die es dauert, bis das Angebot verkauft ist. Die Absorptionsrate ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil der Buchhaltung. In diesem Zusammenhang bezieht sich die Absorptionsrate auf die Art und Weise, wie Unternehmen ihre Gemeinkosten berechnen.
Was ist die Absorptionsrate?
Die Absorptionsrate gibt Aufschluss darüber, wie schnell oder langsam die Häuser auf dem Immobilienmarkt verkauft werden. Eine Absorptionsrate berücksichtigt nicht die zusätzlichen Häuser, die zu verschiedenen Zeiten auf den Markt kommen. Das liegt daran, dass sie nur eine Zahl auf der Grundlage der aktuell verfügbaren Daten liefert.
Eine hohe Absorptionsrate kann darauf hindeuten, dass das Angebot an verfügbaren Häusern schnell schrumpft, was bedeutet, dass ein Hausbesitzer seine Immobilie in kürzerer Zeit verkaufen wird. Traditionell signalisiert eine Absorptionsrate von über 20% einen Verkäufermarkt, auf dem Häuser schnell verkauft werden. Eine Absorptionsrate unter 15% ist ein Indikator für einen Käufermarkt, auf dem Häuser nicht so schnell verkauft werden.
Einfluss auf den Immobilienmarkt
Unter Marktbedingungen mit niedrigen Absorptionsraten kann ein Immobilienmakler gezwungen sein, den Angebotspreis zu senken, um einen Verkauf anzustreben. Wenn der Markt eine hohe Absorptionsrate aufweist, kann der Makler den Preis erhöhen, ohne die Nachfrage nach dem Haus zu beeinträchtigen. Die Absorptionsrate ist auch für Käufer/innen und Verkäufer/innen wichtig, wenn sie Entscheidungen über den Zeitpunkt von Käufen und Verkäufen treffen.
Die Absorptionsrate kann ein Signal für Bauträger sein, mit dem Bau neuer Häuser zu beginnen. Bei einer hohen Absorptionsrate kann die Nachfrage hoch genug sein, um die weitere Erschließung von Grundstücken zu rechtfertigen. Zeiten mit niedrigeren Absorptionsraten deuten dagegen auf eine Abkühlung der Baukonjunktur hin.
Gutachter/innen verwenden die Absorptionsrate, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. In einigen Verfahren ist ein Nachtrag erforderlich, aus dem hervorgeht, dass die Absorptionsrate bei der Berechnung des Werts berücksichtigt wurde. Im Allgemeinen sind die Gutachter dafür verantwortlich, die Marktbedingungen zu analysieren und die Absorptionsraten für alle Arten von Wertermittlungen im Auge zu behalten.
Die meisten Gutachter nehmen diese Daten in den Abschnitt über die Wohngegend in den Bewertungsformularen auf. Der aktuelle Wert eines Hauses wird in Zeiten niedriger Absorptionsraten gesenkt und in Zeiten hoher Absorptionsraten erhöht.
Beispiel für die Absorptionsrate
Angenommen, in einer Stadt sind 1.000 Häuser zum Verkauf auf dem Markt. Wenn Käufer/innen 100 Häuser pro Monat kaufen, beträgt die Absorptionsrate 10% (100 verkaufte Häuser pro Monat geteilt durch 1.000 zum Verkauf stehende Häuser). Das bedeutet auch, dass das Angebot an Wohnungen in 10 Monaten erschöpft sein wird (1.000 Wohnungen geteilt durch 100 verkaufte Wohnungen/Monat).
Absorptionsrate in der Buchhaltung
Wie bereits erwähnt, verwendet auch die Buchhaltungsbranche Absorptionsraten. Das ist der Satz, mit dem Unternehmen ihre Gemeinkosten berechnen. Das sind die Kosten, die mit der Bereitstellung von Waren und Dienstleistungen für ihre Kunden verbunden sind. Daher wird er auch oft als Gemeinkostenabsorptionssatz bezeichnet.
Unternehmen müssen ihre Gemeinkosten oft anhand von Schätzungen ermitteln. Das liegt daran, dass sie die tatsächlichen Kosten erst kennen, wenn sie eintreffen. Um ihre Gemeinkosten zu ermitteln, teilen die Unternehmen die gesamten geplanten Gemeinkosten durch die gesamte geplante Produktionsbasis.64 Dies erfordert eine Anpassung am Ende des Abrechnungszeitraums, um die Differenz zwischen den prognostizierten und den tatsächlichen Kosten auszugleichen.
Dies kann problematisch sein, vor allem wenn Unternehmen sehr konservative Schätzungen für ihre Kostenvorhersagen verwenden. Dies kann ihre Bilanzen durcheinander bringen, weil die tatsächlichen Kosten am Ende des Berichtszeitraums höher sein können oder wenn die Kosten schwanken.
