Eine Aufwertung ist eine Verbesserung, die an einem Vermögenswert vorgenommen wird und seinen Wert steigert. In der Immobilienbranche handelt es sich um Verbesserungen an einem Grundstück oder an der umliegenden Infrastruktur wie Straßen oder Kanalisationen, die den Wert eines Grundstücks steigern. In der Wirtschaft ist handelt es sich um eine Investition, die den Wert eines Vermögenswerts erhöht oder seine Nutzungsdauer verlängert.
Definition einer Aufwertung
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen normalen Reparatur- und Wartungsarbeiten einerseits und Aufwertungen andererseits zu verstehen. Die Erneuerung von Fußböden oder die Behebung eines Klempnerproblems gelten nicht als solche, da sie lediglich den Wert eines Hauses erhalten. Sie fügen einer Immobilie etwas Neues hinzu, das ihren Wert erheblich steigert: der Bau eines neuen Wintergartens oder die Vergrößerung der Küche.
Infrastrukturprojekte, die von einer Stadt oder einem Staat durchgeführt werden, nennt man öffentliche Aufwertungen. Auch hier gilt: Die Reparatur von Gehwegen oder die Erneuerung von Straßen zählen nicht dazu, sondern gelten nur als normale Wartungsarbeiten. Der Bau eines neuen Parks oder die Installation von Straßenlaternen, wo es vorher keine gab, gelten als öffentliche Aufwertung.
In einigen Ländern werden die Kosten für öffentliche Aufwertungen durch zusätzliche Grundsteuern gedeckt. Wenn eine Stadt neue öffentliche Parkplätze anlegen oder eine neue Schule bauen möchte, kann sie von den Hausbesitzern einen Zuschuss verlangen, um das Projekt zu finanzieren. Sie können in der Regel nicht von der Einkommenssteuer abgezogen werden, so wie es bei Reparaturprojekten möglich ist, z. B. bei der Instandsetzung von Straßen. Hauseigentümer erhalten den Mehrwert aus Aufwertungen in der Höhe, in der sie den Wert ihres Hauses erhöhen.
Für Unternehmen gelten Aufwertungen als Investitionsausgaben, um ein Wirtschaftsgut zu verbessern oder seine Nutzungsdauer zu verlängern. Wie bei Immobilien unterscheiden sie sich aber von Wartungs- und Reparaturkosten. Die Aufwertung einer Fabrik durch neue Maschinen zur Steigerung der Produktionskapazität würde als solche durchgehen, während Reparaturen an den bestehenden Maschinen der Fabrik zur normalen Instandhaltung gehören. Sie werden über die Nutzungsdauer verteilt und nicht wie bei Reparaturen auf einmal in einem Berichtszeitraum.
Beispiel einer Aufwertung
Bei Gewerbeimmobilien werden Aufwertungen am häufigsten von den Mietern bezahlt und sind häufig ein Streitpunkt, wenn eine Immobilie durch Witterungseinflüsse oder Feuer beschädigt wird, weil die Versicherung Anpassungen vornimmt. Thomas besitzt eine Lagerhalle in Köln, die einen Wert von 1 Million Euro hat und an einen Mieter aus der Betonbranche vermietet ist.
Der Mieter hat 500.000€ in Verbesserungen investiert, darunter eine neue Beleuchtung und verbesserte Tore auf dem Hof vor dem Gebäude. Als ein Hurrikan das Gebäude schwer beschädigte, war Thomas sehr überrascht, als er feststellte, dass bei der Schadensregulierung eine hohe Mitversicherungsstrafe anfiel.
Der Versicherungssachverständige erklärte, dass die Aufwertungen den Wert der Immobilie über den Wert der Versicherungspolice von 1 Million Euro hinaus erhöht hatten, so dass eine Mitversicherung erforderlich war. Thomes Anwalt, Thorsten, hatte keinen Pachtvertrag geschrieben, der die Aufwertungen berücksichtigte, und deshalb wurde Thorsten niedergeschlagen.
